​អចលនទ្រព្យ​ អាច​នឹង​បន្ត​នៅ​ទ្រឹង​រហូត​ដល់​បោះឆ្នោត​ជាតិ​២០១៨រួច!

ជិត២ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ វិស័យអចលនទ្រព្យបានផ្តើមស្គាល់ភាពនៅទ្រឹង។ បើតាមអ្នកជំនាញ, វិស័យនេះនឹងនៅតែបន្តទ្រឹងតទៅទៀត ក្នុងរយៈពេល១ឆ្នាំ ឬ២ឆ្នាំខាងមុខ ឬក៏អាចបន្តអូសបន្លាយរហូតដល់បោះឆ្នោតជាតិឆ្នាំ២០១៨ហើយ។ ក្នុងរយៈកាលទាំងនេះ ដីធ្លី បុរី ផ្ទះល្វែង និងខុនដូ មានជន់ច្រើនលើសពីតម្រូវការ ហើយលក់ចេញស្ទើរមិនសូវដាច់។ និយាយបែបផ្សេង គឺ«ទីផ្សារឆ្អែត»។ តើនេះមកពីមូលហេតុអ្វី?

សូមស្តាប់ ហេង ឧត្តម ៖ http://km.rfi.fr/cambodia/chronique-khmer-building-real-estate-01-09-2016

3-flat-House-copy

ជាក់ស្តែងទៅ នៅស្រុកខ្មែរ វិស័យអចលនទ្រព្យ បានស្គាល់វិបត្តិខ្លាំង ក្នុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកឆ្នាំ២០០៨ ដែលកាលនោះ ចំហាយនៃវិបត្តិដ៏ធ្ងន់ធ្ងររបស់ពិភពលោក ក៏បានធ្វើឲ្យកម្ពុជារងគ្រោះយ៉ាងដំណំដែរ។ វិស័យនេះ ទើបតែងើបក្បាល ស្គាល់ពន្លឺបន្តិចបន្តួចឡើងវិញ នៅឆ្នាំ២០០៩និង២០១០ ហើយកាន់តែបន្តងើបឡើង និងកើនឡើងខ្លាំង នៅម្តុំឆ្នាំ២០១១ រហូតដល់ឆ្នាំ២០១៤។ ក្នុងរយៈកាលនេះ វិស័យសំណង់បានរីកស្គុះស្គាយ នៅតាមបណ្តាទីប្រជុំជន និងទីក្រុង ពិសេសក្នុងរាជធានីតែម្តង។

ក៏ប៉ុន្តែ ចាប់ពីឆ្នាំ២០១៥មកទល់នឹងពេលនេះ បើទោះបីការសាងសង់នៅតែបន្តមានខ្លះ តែវិស័យអចលនទ្រព្យ ជារួម ដីធ្លី ផ្ទះល្វែង បុរី និងខុនដូជាដើម ហាក់បានកំពុងតែនៅទ្រឹង។ ពោល បើតាមភាសាបច្ចេកទេស គឺគេហៅថា «ឆ្អែតទីផ្សារ» បានសេចក្តីថា ការផ្គត់ផ្គង់ គឺមានច្រើនលើសពីតម្រូវការ។

និយាយជារួម ចំពោះវិស័យអចលនទ្រព្យ បើទោះបីមិនទាន់ដល់ដំណាក់កាលប្រកាសអាសន្នក្តី តែវិស័យនេះត្រូវគេមើលឃើញថា នៅទ្រឹង និងគួរឲ្យព្រួយបារម្ភ ព្រមទាំងជាចំណុចហានិភ័យមួយសម្រាប់ស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចជាតិផងដែរ។

កាលពីខែមិថុនាកន្លងទៅ អង្គការរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ FMI ប្រចាំស្រុកខ្មែរ ក៏បានប្រមានផងដែរ ពីហានិភ័យ ក្នុងវិស័យឥណទាន និងផ្នែកអចលនទ្រព្យនេះ។ មិនតែប៉ុណ្ណោះ ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ចនិងហិរញ្ញវត្ថុ កាលពីរថ្ងៃមុន[៣០សីហា២០១៦] ក៏បានសម្តែងក្តីព្រួយបារម្ភខ្លះដែរ ចំពោះវិស័យទាំងនេះ។

ជារៀងរាល់ថ្ងៃ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យនានា កំពុងតែប្រជែងជើងគ្នាផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម លក់អគារ លក់ផ្ទះ លក់ខុនដូជាដើម។ ហើយបើនិយាយពីក្រុមហ៊ុនសាងសង់បុរីវិញ គឺផុសផុលសម្បើមមែនទែន ខាងផ្សព្វផ្សាយរកអ្នកទិញ។ នៅក្នុងវិស័យជំនួយប្រភេទនេះ អ្នកជំនាញបានបញ្ជាក់ស្រេចហើយថា កាលណាតែផ្សាយពាណិជ្ជកម្មក្ឌុងក្ឌាំងខ្លាំងពេក គឺជាសញ្ញាណនៃបញ្ហា។ និយាយឲ្យចំគឺដោយសារតែការឆ្អែតទីផ្សារនេះម្តង។

ដូច្នេះតើអ្វីជាដើមចមនៃបញ្ហានេះ?

បើតាមអ្នកជំនាញហិរញ្ញវត្ថុនិងអចលនទ្រព្យ គឺមានចំណុចធំៗពីរបីដែលពាក់ព័ន្ធគ្នា។

ទី១ គឺការផ្តល់កម្ចីឥណទានសម្រាប់ការសាងសង់ មានច្រើន និងទី២ គឺដោយសារតែការសម្រុកសាងសង់ ព្រមៗគ្នា ច្រើនលើសលប់។ មួយទៀត គឺទីផ្សារក្នុងស្រុក មានតូចនៅឡើយ។

បើនិយាយឲ្យងាយយល់ស្រួលស្រាប់ ការផ្តល់កម្ចីឥណទាន ឲ្យទៅដល់អ្នកវិនិយោគទុនសាងសង់ គឺមានច្រើនពេក និងមានលក្ខណៈងាយស្រួលធូររលុងខ្លាំងផង។ ជាហេតុប្រភពហិរញ្ញវត្ថុ បានហូរចាក់បញ្ចូលទៅក្នុងវិស័យសងសង់ ហើយសំណង់អគារ បុរី ផ្ទះល្វែងក៏កាន់តែស្ទុះ ជន់ឡើងព្រមៗគ្នា។ អ្នកមានលុយមានកាក់ នាំគ្នាសង្វាតទិញអចលនទ្រព្យ ឬផ្ទះទាំងនោះទុក ទុកសម្រាប់នៅខ្លះ តែតិចតួចទេ ប៉ុន្តែការទិញទុកសម្រាប់លក់បន្ត ដើម្បីបានចំណេញនោះ គឺមានច្រើន។

ក៏ប៉ុន្តែ ការសម្រុកទិញទុកច្រើនគ្នាពេកទៅ ពេលដល់ដំណាក់កាលមួយ លក់អត់ចេញ ហើយមិនមានអ្នកទិញបន្តទៀត ចំណែកក្រុមហ៊ុនម្ចាស់សាងសង់ ក៏លក់លែងដាច់ដែរ ព្រោះអត់អ្នកទិញ ហើយខ្លួនក៏ត្រូវប្រឈមមុននឹងការសងប្រាក់ធនាគារ ឬគ្រឹះស្ថានមីក្រូហរិញ្ញវត្ថុនានាថែមទៀត។ ហេតុនេះ ចរន្តទិញលក់ មិនដំណើរការ ឈប់វិល ទើបបានជាគេហៅថានៅទ្រឹង។  

ដូច្នេះហើយ ទើបគេឃើញថា អ្នកមានលុយកាក់ខ្លះ បានកប់លុយក្នុងតម្លៃដី បុរី ផ្ទះល្វែង ឬខុនដូរ ជាច្រើន។ រីឯអ្នកខ្លះទិញផ្ទះទុកច្រើន រហូតមានអ្នកខ្លះ មានផ្ទះដល់ទៅ៥ ឬ១០ឯណោះ ដែលបង្វិលលក់មិនទាន់។ ចំណែកឯក្រុមហ៊ុនសាងសង់វិញ ខ្លះឈប់សាងសង់គម្រោងថ្មី ខ្លះបន្តដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងសង់ដែលមានស្រាប់។ ហើយទន្ទឹមនឹងនេះ គេក៏សង្កេតឃើញពីការប្តូរយុទ្ធសាស្ត្រទីផ្សារ គឺការលក់ផ្ទះដោយពុំចាំបាច់តម្រូវឲ្យអ្នកទិញកក់ប្រាក់ទុកជាមុន នោះទេ។ ការកក់នេះដែលកាលពីមុន គឺអ្នកទិញត្រូវកក់ប្រាក់ទុកជាមុន ប្រហែល៣០%ឯណោះនៃតម្លៃផ្ទះ ក្រោយមកចុះត្រឹម១៥% ហើយនៅពេលនេះ ចំពោះក្រុមហ៊ុនមួយចំនួនខ្លះ បានសម្រេចមិនយកថ្លៃកក់តែម្តង។

យ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមអ្នកជំនាញ រឿងនេះ មិនទាន់ដល់ពេលដែលត្រូវប្រកាសអាសន្ននៅឡើយទេ។ អ្នកជំនាញបានអះអាងថា វិស័យនេះនឹងនៅតែបន្តនៅទ្រឹងតទៅទៀត ដោយមិនដុនដាប់ខ្លាំងដើមមុខលែងរួច ឬក៏ឡើងខ្ពស់ខ្លាំងផុតកំពូលនោះដែរ ក្នុងរយៈពេល១ឆ្នាំ ឬ២ឆ្នាំខាងមុខ ឬក៏អាចបន្តអូសបន្លាយរហូតដល់បោះឆ្នោតជាតិឆ្នាំ២០១៨។

ផ្នែកឯកជននៃវិស័យទាំងនោះ កំពុងប្រឹងប្រែងកែសម្រួលដោយខ្លួនឯង ដោយកែសម្រួលតម្លៃ និងទីផ្សារ ឬយុទ្ធសាស្ត្រលក់ចេញ  ព្រមទាំងមានការសម្របសម្រួលផ្នែកកម្ចីទុនសាងសង់។ ចំណែកផ្នែកធនាគារនិងគ្រឹះស្ថានមីក្រហិរញ្ញវត្ថុ ក៏បានកែប្រែយុទ្ធសាស្ត្រផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់វិស័យទាំងនេះ ដោយចៀសវាងច្រើនក្នុងការផ្តល់ប្រាក់ខ្ចីដល់គម្រោងដែលមានហានិភ័យខ្ពស់។ ទាំងនោះ គឺត្រូវការពេលឲ្យចរន្តនៃការដំណើរការ អាចប្រព្រឹត្តទៅបានល្អប្រសើរឡើងវិញ។

ដំណោះស្រាយមួយទៀត ខណៈដែលស្ថានភាពនៅទ្រឹងកំពុងបន្ត តម្លៃផ្ទះល្វែងអាចចុះថោក រដ្ឋាភិបាលគួរគិតគូរពីការទិញផ្ទះជូនពលរដ្ឋក្រីក្រ ឬទិញសម្រាប់ជួលបន្ត ក្នុងតម្លៃថោក។ ក៏ប៉ុន្តែ នេះប្រហែលជាជម្រើសមួយដ៏លំបាក ស្របពេលដែលរដ្ឋកំពុងមិនសូវសម្បូរលុយនៅឡើយ៕

Laisser un commentaire

Choisissez une méthode de connexion pour poster votre commentaire:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s